前些日子，我带着几个上海客人考察了黄山的文旅地产项目，从屯溪出发，一路至徽州区，从丰乐湖到东黄山，从太平湖到黑多县，沿途看了许多项目。
一路所见，我断言，黄山90%的文旅地产项目将会一地鸡毛。
这些年，黄山文旅地产份额不断激增，已占据房地产的半边天，黄山的旅游地产、康养地产、特色小镇遍及黄山三区四县各个角落。
但是，我们要清醒地看到，黄山这么多的旅游地产、康养地产，特色小镇、田园综合体，还有民宿等项目，虽然层出不穷，但真正成功的却没有几个。
这些年，黄山文旅地产项目破产、烂尾事件是不绝于耳，像徽州文化园、醉温泉、金龙岛，当年都是红极一时的网红盘，如今都成了烂尾楼。
最近几年，黄山文旅地产产品不断升级，已从当初的酒店式公寓升级跨越到了别墅产品，别墅以中式合院为主，多是模仿绿城桃李春风的产品设计。
然而这些年，黄山文旅地产的竞争已渐趋白热化，各家产品同质化、客户同质化、价格同质化，各家文旅楼盘都不遗余力的去长三角江浙沪分销推广，拉拢人气。
导致异地分销的佣金也是水涨船高，其中以文旅地产的佣金为最高，有的楼盘佣金已经是高达8%，令人瞠目结舌。
一套四五十平米的酒店式公寓，佣金就可能高达10多万元。销售一套200平方的别墅，佣金则可能高达几十万。即便如此，黄山文旅地产的异地销售仍是艰难，外地客户根本不买账。
目前黄山文旅地产项目售价大多在2万到25,000/㎡，带精装修，面积从50平米到几百平米不等。
这些黄山文旅地产项目，动辄开发500亩以上土地，高的甚至达到几千亩地，圈地价格之低，令人发指，但是由于位置在偏僻的远郊，周边配套缺乏，加上开发周期长，这些文旅项目均是奄奄一息。
有些项目虽紧邻景区，风景优美，山清水秀，可是投资回报率却很低，周边缺乏相关配套，如医疗，存在着未来变现难。
有的文旅地产项目拿地相当便宜，却想卖出天价，试问一个距离市区20公里，单价50000/㎡，总价高达1000多万元的别墅，有谁会买？买了势必套在手上，根本无法变现！
其实这些年，我看了太多黄山文旅地产的套路，这些企业无一不是高调而来，打着各种旗号，把自己包装成一个非常有徽州情节的人，其实目的只是一个，就是来黄山圈钱。
他们内心十分清楚文旅地产成功的可能性很小，但是他们会讲故事，从金融机构、施工单位、客户，甚至内部员工身上骗取大量的钱财，然后转移隐匿财产。
然后对外说由于资金链断裂、管理不善等原因，公司面临破产，公司法人被列入失信人员，成为老赖。但是实际上，这些老板仍然照样过都着纸醉金迷的日子，生活质量没有一点下降。
而那些买了文旅地产的客户，本应开始享受美好生活，却是噩梦的开始。
我对于黄山的文旅项目，习惯于去中国裁判文书网、天眼查上去看一下，看看这些文旅项目背负多少官司？涉案多少金额？
当你看到这些涉案几个亿，官司几百起的文旅地产，这些债台高筑、法院轮候查封的文旅地产，你会毛骨悚然，惊出一身冷汗，你还敢买吗？
我们来看看这些开发商的行径，他们是以文旅地产开发的名义行房地产开发之实，有违发展的初衷，说到底就是卖房子，他们根本没有运营管理的能力，也没有持续的盈利模式，纯粹是坑人！
在这点上，我非常倾向于石家庄市的做法，直接刑拘这些老赖，以涉嫌合同诈骗罪、拒不执行法院判决、裁定罪等罪名，把这些老赖抓起来，让他们失去人身自由，变卖他们的资产，让他们真正身无分文。
最后声明一下，我的本意并不是说黄山的文旅地产不行，我曾经说过黄山发展文旅地产最具备天时、地利、人和，作为长三角的后花园，黄山是最恰当不过的。黄山房地产的未来就是黄山文旅地产。
因此，黄山文旅地产看上去很美，但现实很骨感，我敢断言，90%的黄山文旅地产项目将遭遇滑铁卢，未来将是一地鸡毛！
文：黄山清道夫
