近日，一则关于#深圳二手房成交量暴涨#的新闻上了热搜。
相关数据显示，深圳12月第一周二手房成交均价环比上涨1.5%，涨幅排全国第一。成交量“暴涨”的背后，大致原因有以下3点：
1、豪宅税调整，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子均为普通住宅，免征增值税，直接利好；
2、银行信贷针对第二套房利率下滑，直接降低第二套房成本；
3、最近两三年，深圳二手房市场长期低迷，需求一直没释放，年底了不少行家投资客开始出来捡漏。
回到合肥来看，数据显示，12月第一周合肥二手房均价环比下降0.1%，排名14。
那么，真实的合肥二手房市场究竟如何呢？
NO.1 | 壹
降价45万成交！二手房市场陷入冰窖？
安居客数据显示，自8月起，合肥二手房成交均价已经连续4个月下跌，跌幅超1%。
带看方面，据链家数据显示，8月-10月，合肥二手房带看数量呈断崖式下跌，市场观望情绪非常浓厚。
我在翻看最近的成交记录发现，二手房降价3、5万已是常态，降价10万左右也很正常，一下子降个2、30万的，也不在少数：
广电厅宿舍，挂牌总价215万，成交价178万，降价37万；
滨湖明珠，挂牌285万，成交262万，降价23万；
文一名门绿洲，挂牌160万，成交130万，降价30万；
报业园，挂牌248万，成交225万，降价23万；
汉嘉都市森林，挂牌350万，成交318万，降价32万；
临湖苑E区，挂牌189万，成交143万，降价45万……
虽然说这些都是个例，不能代表全部房源，但这也能说明，在市场较冷和银行贷款难的大环境下，市场的主动权已经掌握在买房人手中。
当然，想要买到一套满意的二手房并不容易，除了要面临着找房、看房、谈判、合同以及交房等等“重重关卡”，未来会不会升值也是买房人要考虑的因素。
NO.2 | 贰
合肥九区“塔尖”小区盘点！
那么，什么样二手房潜力更大呢？我们可以参考一下各个区域的均价以及“塔尖”小区，总结一下其中的规律：
政务区，二手房均价23205元/㎡
栢悦公馆：33582元/㎡
绿地花都蓝蝶苑：33185元/㎡
天鹅湖畔：29095元/㎡
新地中心：28612元/㎡
凯旋门二期：28323元/㎡
点评：这5个塔尖小区，基本都是沿天鹅湖而立。
其中，栢悦公馆产品优质，圈层高端，再加上奥体小学和五十中新校区这一学区大杀器，房价领跑政务；绿地花都蓝蝶苑和栢悦公馆学区相同，如今二手房房价已经“反超”天鹅湖畔小区。
滨湖区，二手房均价17719元/㎡
滨湖双玺：33556元/㎡
信达公园里：30177元/㎡
文华阁：27833元/㎡
万科蓝山二期：26176元/㎡
书香门第东区：25243元/㎡
点评：文华阁、书香门第都是双本学区房（师范附小本部和46中本部），因此房价较高；
滨湖双玺、信达公园里都是次新房，高端产品，位于环湖CBD核心，不过未满2年，税费较高。
庐阳区，二手房均价16129元/㎡
合作经济广场：48211元/㎡
人民巷18号：45910元/㎡
市建委宿舍：43142元/㎡
节约巷29号：38544元/㎡
安徽日报社宿舍大院：36226元/㎡
点评：除了合作经济广场房龄较新外，其它几个房龄都比较大，但这并不影响它们的价值，毕竟他们有合肥认可度很高的学区。
蜀山区，二手房均价15971元/㎡
通和易居同辉南苑：26450元/㎡
华地公馆西区：25534元/㎡
安粮兰桂公寓：25210元/㎡
西园新村：25118元/㎡
光明世家：24838元/㎡
点评：以上5个小区，我们大致可以分为2类来看：
1、双本部学区房，比如通和易居南苑（安居苑小学+50中西区），西园新村（西园小学本部+五十中本部）。
2、临近政务、学区较优，并且房龄较新，比如华地公馆、光明世家。
高新区，二手房均价为16582元/㎡
维多利亚：35204元/㎡
旭辉湖山源著：24279元/㎡
碧海山庄：23248元/㎡
文一名门学府里：22566元/㎡
悦湖山院：22180元/㎡
点评：高新区可以分为3类：
1、别墅，环境好，单价高；
2、文一名门学府里紧邻合肥七中，不少挂牌打上的关键词都是“陪读”；
3、悦湖山院学区为高新创新实验小学和彩虹中学，并且临近蜀西湖；
包河区，二手房均价15400元/㎡
东方广场：25485元/㎡
省粮食局宿舍：23729元/㎡
中铁四局机关大院：23655元/㎡
安徽省粮食局机关服务中心：23435元/㎡
顶峰国际公寓：22744元/㎡
点评：决定包河区二手房价值的，主要有两点，地段和学区。
东方广场一环内，学区为青年路小学和四十八中本部，并且还是绿城物业；顶峰国际中心位于一环内，地段好，并且房龄较短，学区为屯溪路小学和48中。
经开区，二手房均价15578元/㎡
绿城翡翠湖玫瑰园：28103元/㎡
海馨苑：25131元/㎡
国耀花半里：23604元/㎡
中环云邸：22450元/㎡
中环紫荆公馆：22356元/㎡
点评：经开区这几个二手房基本都在中环城商圈内，并且区域内还有即将开通的地铁3号线，再加上168的学区，小区二手房溢价率都比较高。
其中绿城翡翠湖玫瑰园，拥有168玫瑰园学校，临近翡翠湖，更有绿城品牌加持，单价2.8万+/㎡也是意料之中。
瑶海区，二手房均价约12270元/㎡
和平盛世：20534元/㎡
鼎元府邸：19717元/㎡
恒大中央广场：18604元/㎡
宝业城市绿苑西区：18267元/㎡
恒盛豪庭：18100元/㎡
点评：上榜的几个小区，基本上都是瑶海认可度高的学区房。鼎元府邸、宝业城市绿苑西区，学区均为和平路小学、38中；和平盛世为滁州路小学和38中，还带有市政冷暖双供；恒大中央广场一环内，地铁口，配套成熟，学区为长淮小学和38中。
新站区，二手房均价约11950元/㎡
家天下三期：16566元/㎡
陶冲湖别院：15656元/㎡
华府竹丝苑南苑：15649元/㎡
尚品御园：15008元/㎡
禹洲中央城：14966元/㎡
点评：现阶段，新站区几个房价较高的小区基本都是临近市区，并且临近公园，整体小环境不错。当然，这也与新站的大环境有关。目前来看，新站还处在开发期，配套不完善，并且工业区和居住区没有严格分开，所以越是环境好，越是配套成熟的地方，房价也会更高。
总的来说，有优质学区的房子，再老再贵都有人要；优质地段的溢价率比普通地段更高；相同区域内，高品质小区的溢价率明显高出普通小区一截。
NO.3 | 叁
结语
关于买二手房，我的观点是：
1、对于刚需来说，现在是买二手房不错的时机，讲价空间更大，可以多考虑地段较好，各种配套都比较成熟的小区。另外，买的时候要注意多看、多比较，和中介多交流，你能得到不一样的信息。
2、如果是改善置换，有合适机会就把老房卖掉，选个好地段、好盘置换新房。
3、关于学区房，我不建议死磕，有时候，生源会比学区更重要。如果一定要买，尽量选择小户型，方便以后出手。
